金利の上昇による住宅ローンへの影響を整理してみた！

マイナス金利が終わる時代となり、住宅ローンを組んでいるご家庭は変動金利で支払いをしている方が多いと思います。

住宅ローンをお考えの方、すでにお持ちの方にとって気になる2025年の金利上昇について、具体的な数字を交えながら、その影響を詳しく解説していきます。

我が家も変動金利で2021年10月から住宅ローンの支払いが始まりました。当初は金利がすぐに上がることはないと思っていたため今回調べてみることにしました。

住宅ローンの支払い額の変動は結構気にされている方が多い問題と思うので、この記事が参考になりましたら幸いです。

金利上昇の背景。銀行の金利が上がることで、住宅ローンの総支払額は増える

我が家は2800万円を40年ローンで金利0.65%、返済方法は元利均等で組んでいましたが、2025年の1月から0.8%に上がることになりました。

そのため、今回は金利0.8%を元に将来的に1.5～2.5%と上がった時に総支払額が変動するのかをまとめました。また、40年ローンはかなり長く組んでまして理由としては若い内の毎月の支払額は抑えて資産運用に回したかったからです。
(40年だと私が77歳になっちゃいますが、60歳ごろには終わらせたいとは思っています。この辺は子供の進路でいくら使うかにもよるので未確定ではあります）

私は専門家ではありませんので、最新の金融政策や経済状況については、必ず金融機関や専門家に確認されてください。

ここでは一般的な金利上昇のケースを想定して、どのような影響があるのかを見ていきましょう

借入額・返済期間別の月々の返済額比較

借入額2,000万円の場合の月々の返済額（単位：円）※目安

借入額3,000万円の場合の月々の返済額（単位：円）※目安

借入額4,000万円の場合の月々の返済額（単位：円）※目安

総支払額の比較（元利合計）

借入額2,000万円の場合の総支払額（単位：万円）※目安

借入額3,000万円の場合の総支払額（単位：万円）※目安

借入額4,000万円の場合の総支払額（単位：万円）※目安

金利上昇の影響度（0.8%→2.5%）

• 借入額が大きいほど、金利上昇による総支払増加額も大きくなる
• 返済期間が長いほど、金利上昇の影響が大きくなる
• 4,000万円・40年の場合、金利上昇により最大1,728万円の総支払増加

金利が2.5%になると総支払額が大きく変わることがわかります。単純に2.5%に上がりますよと言われても、実際に総支払額がどうなるのかなんて一般的に大半がわからないはずです。

調べてシミュレーションしてみてわかるもので、知ってしまうとかなり重大な事ですが調べず毎月何も変わらず支払い続けると大きく損をしてしまう可能性があります。

ちなみにですが、住宅ローンはまだ全然良い利率で自動車ローンは銀行で組むと低利率ですが店舗で薦められるローン会社は大半は10%とか15%とか利率が馬鹿みたいに高いのが多いので注意してくださいね。20代の頃に某大手の中古自動車販売店で年間で利息15%のローンを組んでしまった経験があります。

借入額と返済期間による総支払増加額の違い

• • 2,000万円借入：
    • 30年：648万円増
    • 35年：756万円増
    • 40年：864万円増
  • 3,000万円借入：
    • 30年：972万円増
    • 35年：1,134万円増
    • 40年：1,296万円増
  • 4,000万円借入：
    • 30年：1,296万円増
    • 35年：1,512万円増
    • 40年：1,728万円増
      

月々の返済額への影響

2,000万円借入（35年）：51,000円 → 69,000円（月額18,000円増）

3,000万円借入（35年）：76,500円 → 103,500円（月額27,000円増）

4,000万円借入（35年）：102,000円 → 138,000円（月額36,000円増）

総支払額への影響

2,000万円借入（35年）：約756万円の増加

3,000万円借入（35年）：約1,134万円の増加

4,000万円借入（35年）：約1,512万円の増加

金利上昇による対策について

私の個人的な対策は、資産運用をされている方は多くの方が同じと勝手ながら思っているのですが、固定金利に今から見直すと毎月の支払額は増えますし、繰り上げ返済をすると現金が減ってしまいますよね。

そのため、私は下記のやり方で対応していきます。

1. 固定金利型の検討

金利上昇が予想される場合、固定金利型の住宅ローンを選択することで、将来の金利上昇リスクを回避できます。特に長期固定金利型住宅ローン（フラット35など）は、返済額の見通しが立てやすいメリットがあります。

ただし固定される分、変動金利よりも金利が高いため長期的な安心感はありますが、ローン直後は変動金より支払いが大きくなるというのがデメリットです。

2. 繰り上げ返済の活用

可能な範囲で繰り上げ返済を行うことで、総支払額を抑えることができます。特に金利が上昇する前に実施することで、大きな効果が期待できます。

デメリットとして現金が減るため、繰り上げ返済をしたらどのくらい総支払額が減るのか考えて計画的に返済するのがお薦めです。繰り上げ返済は悪いとは思ってなく、無駄な支払いを減らすのはとても良いこと。

例えば残り支払い残高が2000万円で口座に2000万円あれば、ローンを全部支払うことはできるけども2000万円あれば資産運用で5%増えるとしたら1年で2100万になるから損得勘定でどちらが良いかです。

3. 借入額の見直し

新規で住宅購入をお考えの方は、頭金を増やすなどして借入額を抑える工夫もありです。月々の返済額を現在の収入の25%以下に抑えることが望ましいとされています。

ただ私は2025年2月時点の金利であれば、頭金はお薦めせずフルローンで頭金分は引越し代や家具、資産運用に回します。

まとめ

金利上昇は確かに家計に影響を与えますが、適切な対策を講じることで影響を最小限に抑えることができます。以下のポイントを意識しましょう：

• 返済計画は余裕を持って設定する
• 固定金利と変動金利のメリット・デメリットを十分比較検討する
• 将来の収入変動も考慮に入れる
• 専門家に相談し、自身の状況に最適なプランを選択する

住宅ローンは長期にわたる大きな決断です。

金利動向に一喜一憂するのではなく、総合的な視点で判断することが重要です。不安な点がある場合は、金融機関や専門家に相談されてみてください。

コメントいただけたら私でわかる範囲で計算やアドバイスをさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。